Een B&B beginnen in Nederland: wat je regelt voordat de eerste gast komt
Een B&B beginnen in of naast je eigen huis kan pas als je gemeente zegt dat het op jouw adres mag. Vanaf de eerste betaalde nacht ben je waarschijnlijk ondernemer: je houdt een nachtregister bij en regelt de btw en de toeristenbelasting.
De regels en bedragen hieronder zijn op 26 september 2026 gecontroleerd bij de gelinkte bronnen. Regels veranderen, dus lees de bron na voordat je iets aanvraagt.
Een B&B beginnen op jouw adres
Of een B&B op jouw adres mag, bepalen het omgevingsplan, de verhuurregels van je gemeente en bij een appartement ook de VvE, elk apart.
Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een omgevingsplan. De oude bestemmingsplannen horen er tijdelijk bij, tot de gemeente ze uiterlijk eind 2031 heeft omgezet (IPLO (opent in een nieuw tabblad)). De regels voor jouw perceel staan in Regels op de kaart (opent in een nieuw tabblad) in het Omgevingsloket.
Een B&B moet in het omgevingsplan passen en vraagt meestal een omgevingsvergunning, bij een verbouwing ook een voor bouwen (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)). Of dat voor jou geldt, toont de vergunningcheck in het Omgevingsloket.
Past een B&B er niet in, dan vraag je een planwijziging aan of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), allebei tegen leges (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)). Over een BOPA beslist de gemeente bij de reguliere procedure binnen acht weken, te verlengen met zes (IPLO (opent in een nieuw tabblad)).
Baarn staat hoogstens drie gastenkamers en zes gasten toe, twee per kamer (beleidsregels bed and breakfast 2024 (opent in een nieuw tabblad)). De B&B beslaat maximaal zo'n kwart van het bebouwde vloeroppervlak. Je woont er zelf, hebt evenveel parkeerplaatsen als kamers en houdt een nachtregister bij.
Renkum laat hoogstens vijf personen tegelijk overnachten (beleidsnotitie Bed and Breakfast 2024 (opent in een nieuw tabblad)). Je bent zelf hoofdbewoner, gasten parkeren op eigen terrein en minstens één slaapkamer blijft voor de bewoners.
De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening ook een registratienummer verplicht stellen, dat je dan in elke advertentie zet (Huisvestingswet 2014 (opent in een nieuw tabblad), artikel 23a). Alleen dan kan de gemeente een vergunning voor toeristische verhuur eisen (artikel 23c), of een maximum aantal nachten per jaar en een melding per verblijf (artikel 23b).
Bij een B&B vond de wetgever een vergunning passender dan zo'n maximum, omdat de hoofdbewoner er aanwezig is (memorie van toelichting (opent in een nieuw tabblad)). Volgens de minister gebruiken ongeveer 30 tot 35 gemeenten deze mogelijkheden (nota (opent in een nieuw tabblad)). Vraag je gemeente welke regels op jouw adres gelden: alleen registratie of ook een vergunning (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)).
Wil je een bed and breakfast starten in een appartement, lees dan ook het splitsingsreglement van de VvE. Dat reglement en de regels van de gemeente bepalen samen of je mag verhuren, en allebei kunnen kort verblijf verbieden (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)). Een vergunning van de gemeente gaat niet boven het reglement, want publiekrecht en privaatrecht staan los van elkaar (VvE Belang (opent in een nieuw tabblad)).
De KVK en je rechtsvorm
Met een B&B ben je volgens de KVK (opent in een nieuw tabblad) waarschijnlijk ondernemer (opent in een nieuw tabblad): je levert zelfstandig en regelmatig een dienst aan anderen dan familie of vrienden, tegen een prijs waarmee je geld verdient. Gemeenten geven vaak alleen toestemming aan een B&B die bij de KVK staat ingeschreven.
Je schrijft je in binnen een week na je start (KVK (opent in een nieuw tabblad)), voor eenmalig € 85,15, aftrekbaar voor ondernemers (inschrijfvergoeding (opent in een nieuw tabblad)). De KVK geeft je gegevens door aan de Belastingdienst, dus daar meld je je niet apart aan (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)).
De eenmanszaak (opent in een nieuw tabblad) is de meest voorkomende rechtsvorm onder alle ondernemingen. Je bent daarmee privé aansprakelijk. Begin je samen, bijvoorbeeld met je partner, dan kan een vof (opent in een nieuw tabblad), zonder notaris. Elke vennoot is aansprakelijk voor alle schulden van de vof en betaalt inkomstenbelasting over het eigen deel van de winst.
Belastingen vanaf de eerste betaalde nacht
Btw
Sinds 1 januari 2026 valt een overnachting onder 21 procent btw en apart aangeboden ontbijt onder 9 procent (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Btw-aangifte doe je elk kwartaal (KVK (opent in een nieuw tabblad)).
Een totaalprijs voor kamer en ontbijt verdeel je naar marktwaarde. In het voorbeeld van de Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad) zijn de marktwaarden € 280 voor het verblijf en € 70 voor het ontbijt, dus 80 tot 20. Een totaalprijs van € 150 zonder btw wordt dan € 120 tegen 21 procent en € 30 tegen 9 procent.
Is je omzet in het jaar waarin je meedoet en in het jaar ervoor hoogstens € 20.000, dan kun je de kleineondernemersregeling (opent in een nieuw tabblad) (KOR) gebruiken. Je rekent dan geen btw, doet geen aangifte en krijgt geen btw terug op kosten en investeringen (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)).
Je meldt je aan in Mijn Belastingdienst Zakelijk en doet op zijn vroegst mee vanaf het volgende kwartaal. Meedoen vanaf 1 januari 2027 kan als je aanmelding uiterlijk 4 december 2026 binnen is (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Kom je in een kalenderjaar boven de € 20.000, dan meld je je direct af (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)).
Toeristenbelasting
Een gemeente mag toeristenbelasting heffen over overnachtingen van niet-inwoners, en jij mag die doorberekenen aan de gast (Gemeentewet (opent in een nieuw tabblad), artikel 224). Of ze heft, hoe en hoeveel, staat in haar verordening: een vast bedrag per persoon per nacht of een percentage van de prijs (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)).
De aanslag komt bij jou, en je doet per kwartaal of per jaar aangifte, afhankelijk van de gemeente (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)). Vijfheerenlanden rekent in 2026 € 1,50 per persoon per nacht buiten hotels en € 2,35 in een hotel (Gemeenteblad (opent in een nieuw tabblad)). Kinderen onder de twaalf zijn daar in een B&B vrijgesteld. Jouw tarief en termijn staan in de verordening toeristenbelasting van je eigen gemeente.
Inkomstenbelasting
Huur met diensten als ontbijt, een wasservice of dagelijkse schoonmaak telt als inkomsten uit overig werk of winst uit onderneming, afhankelijk van hoeveel werk je erin steekt (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). De kamerverhuurvrijstelling (opent in een nieuw tabblad) geldt niet voor kort verblijf.
Alleen als ondernemer voor de inkomstenbelasting krijg je de zelfstandigenaftrek (opent in een nieuw tabblad). Daarvoor werk je minstens 1.225 uur per jaar aan je onderneming, ook in je startjaar, en dat maak je aannemelijk met een agenda of urenstaten (urencriterium (opent in een nieuw tabblad)).
Brandveiligheid en wat je serveert
In elke woning zijn rookmelders verplicht op elke verdieping met een woonkamer, slaapkamer of keuken (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)). In bestaande woningen geldt dat sinds 1 juli 2022. Een kleine B&B met gastenkamers in je eigen huis blijft een woning (IPLO (opent in een nieuw tabblad)), en daar volstaan rookmelders op een batterij. Een apart gastengebouw is eerder een logiesgebouw, en daar moeten ze op het lichtnet zijn aangesloten (IPLO (opent in een nieuw tabblad)). Hoe jouw B&B wordt ingedeeld, weet je gemeente.
Slapen er voor het eerst meer dan tien personen, dan doe je minstens vier weken vooraf een gebruiksmelding in het Omgevingsloket (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)). Dezelfde bron noemt brandblussers als maatregel tegen brand, en de Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad) raadt een blusdeken of brandblusser aan.
Bereid of serveer je eten, dan registreer je je volgens Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad) bij de NVWA. Je werkt dan met een voedselveiligheidsplan (opent in een nieuw tabblad) volgens HACCP of een goedgekeurde hygiënecode. Voor alcohol aan gasten heb je een alcoholvergunning (opent in een nieuw tabblad) van de gemeente nodig.
B&B starten: de kosten en het aantal kamers
Het aantal kamers hangt af van wat de regels toestaan en van de nachten die je vaste kosten moeten dekken. Reken allebei uit voordat je een kamer inricht.
Het maximum ligt bij je gemeente: drie kamers en zes gasten in Baarn, vijf personen in Renkum. Het getal voor jouw adres hoor je van je gemeente.
Boven vijf slaapplaatsen laat je een risicoanalyse op legionella maken, stel je een beheersplan op, laat je het water twee keer per jaar testen en houd je een logboek bij (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)).
De KOR stopt bij € 20.000 omzet per jaar. Voor de zelfstandigenaftrek werk je gemiddeld ruim 23 uur per week.
Je vaste kosten betaal je of er nu geboekt wordt of niet: verzekeringen, je reserveringssysteem en website, leges en de inrichting, verdeeld over de jaren dat je die gebruikt.
Wat je per verkochte nacht overhoudt, is de prijs min de btw, de toeristenbelasting die je doorberekent, wat het kanaal inhoudt en de variabele kosten, zoals was, schoonmaak, energie en ontbijt. Je vaste kosten gedeeld door dat bedrag zijn de nachten die je per jaar moet verkopen. Gedeeld door je kamers is dat het aantal per kamer.
Een voorbeeld met ronde bedragen: stel dat je vaste kosten € 6.000 per jaar zijn. Na btw, toeristenbelasting, kanaalkosten en variabele kosten blijft er € 50 per nacht over. Dan heb je 120 verkochte nachten per jaar nodig, met twee tweepersoonskamers 60 per kamer. Met een derde tweepersoonskamer en dezelfde vaste kosten zijn het er 40, maar dan heb je zes slaapplaatsen en gelden de legionellaregels.
Met welke kanalen je begint
Begin met je eigen website en één of twee platforms. Voeg een kanaal pas toe als je de kalender ervan gelijk kunt houden met de rest.
Op je eigen website met een boekingsmodule boekt en betaalt de gast in één keer, onder jouw voorwaarden. Op Booking.com en Airbnb vinden nieuwe gasten je.
Voor een advertentie heb je meestal een KVK-nummer en een btw-id nodig (KVK (opent in een nieuw tabblad)), en een registratienummer als je gemeente dat eist (Huisvestingswet 2014 (opent in een nieuw tabblad), artikel 23a).
Op Bedandbreakfast.nl (opent in een nieuw tabblad), een Nederlands platform voor B&B's, kan een gast een vrijblijvende reserveringsaanvraag sturen. Jij neemt dan zelf contact op om de boeking af te handelen.
Verkoop je op twee plekken of meer, dan houdt een channel manager de beschikbaarheid op je kanalen en je eigen website gelijk.
Wat je vanaf de eerste gast bijhoudt
Wie beroepsmatig nachtverblijf aanbiedt, vraagt bij aankomst om een geldig reisdocument of identiteitsbewijs en houdt een doorlopend register bij (Wetboek van Strafrecht (opent in een nieuw tabblad), artikel 438). Op verzoek laat je het register zien aan de burgemeester of een ambtenaar die de burgemeester aanwijst.
Volgens Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad) noteer je daarin de naam en woonplaats van de hoofdboeker, het aantal personen, de aankomst- en vertrekdatum en welk identiteitsbewijs de gast liet zien. Het document houd je niet in, ook niet even. Je maakt er geen kopie van en noteert geen BSN.
De gemeente gebruikt het register voor de toeristenbelasting (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)) en bepaalt hoe lang je het bewaart (Ondernemersplein (opent in een nieuw tabblad)). Zoek die termijn bij je gemeente op voordat je een register weggooit.
In je administratie houd je de kamers tegen 21 procent en het ontbijt tegen 9 procent apart (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Een factuur is verplicht als de gast een bedrijf is, niet bij een particulier (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Daarop staan onder meer een uniek volgnummer, je KVK-nummer en btw-id en het bedrag per btw-tarief (factuureisen (opent in een nieuw tabblad)).
Je administratie bewaar je zeven jaar: ontvangen facturen en kopieën van verstuurde facturen, bankafschriften, kasadministratie en bonnetjes, contracten en agenda's (AWR (opent in een nieuw tabblad), artikel 52, lid 4, en Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Wil je de zelfstandigenaftrek, noteer dan ook je uren.
Drimbu zet de boekingen van je eigen website en de aangesloten kanalen in één overzicht, met ontbijt als extra of maaltijdplan op de boeking. Facturen worden automatisch gemaakt, met de btw per tarief en de toeristenbelasting apart. Rapporten tonen bezetting, omzet, btw en toeristenbelasting. De gast betaalt de aanbetaling en het restbedrag via je eigen Mollie- of Stripe-account. Zie boekingen en betalingen en B&B's. Wat het kost, staat bij de prijzen.
Begin bij je adres
Zoek je adres op in Regels op de kaart (opent in een nieuw tabblad) en vraag je gemeente wat daar geldt, voordat je geld aan een kamer uitgeeft.
Start gratis met Drimbu om je boekingen, facturen en kanalen in één systeem bij te houden.