Vakantiewoning verhuren: wat mag en hoe de belasting werkt

Een vakantiewoning verhuren doe je binnen de regels van de gemeente, de VvE of het park, en vaak met toestemming van je hypotheekverstrekker. Ze beslissen los van elkaar. Welke belasting je betaalt, hangt af van wat je verhuurt: je eigen huis terwijl je weg bent, of een tweede woning. Ook telt hoeveel werk je voor je gasten doet.

Regels en bedragen komen uit de gelinkte bronnen, bekeken op 27 september 2026. Lees je dit later, kijk dan eerst in de bron.

Je vakantiewoning verhuren: wat je eerst nagaat

De gebruiksregels staan in het omgevingsplan, dat je met de oude bestemmingsplannen vindt in Regels op de kaart in het Omgevingsloket (IPLO (opent in een nieuw tabblad)).

Bij een appartement bepalen de gemeente en het splitsingsreglement van de VvE samen of je mag verhuren. Elk van de twee kan korte verhuur uitsluiten (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)). Op een park lees je het parkreglement en je koopakte na op een verhuurplicht of een verhuurverbod.

Elke gemeente kiest of ze de Wet toeristische verhuur van woonruimte toepast: alleen een registratienummer, of ook een vergunning of een maximum aantal nachten (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)). De registratieplicht geldt voor de woningen, gebieden en vormen van verhuur die de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aanwijst (Huisvestingswet 2014 (opent in een nieuw tabblad), artikel 23a). Een melding vooraf van elke verhuur kan de gemeente alleen eisen als ze ook een maximum aantal nachten stelt (artikel 23b).

De lijst van het ministerie noemt 34 gemeenten met een registratieplicht (Volkshuisvesting Nederland (opent in een nieuw tabblad)). Een recreatiewoning valt alleen onder deze regels als die als woonruimte telt. Volgens de minister hangt dat af van de bestemming en van hoe het huis echt wordt gebruikt (nota (opent in een nieuw tabblad), april 2026).

In Amsterdam heb je een registratienummer en een vergunning nodig, verhuur je hoogstens 30 nachten per kalenderjaar en meld je elke verhuur vooraf elektronisch (huisvestingsverordening (opent in een nieuw tabblad)). De gemeente kan gebieden aanwijzen met 15 nachten of een verbod, en sinds 1 april 2026 is het maximum in acht wijken 15 nachten (Gemeenteblad (opent in een nieuw tabblad)). Voor die vergunning moet je onder meer op dat adres in de BRP staan en er echt wonen, en logeren er hoogstens vier personen.

In Zandvoort heb je voor elke vorm van toeristische verhuur een registratienummer nodig (huisvestingsverordening (opent in een nieuw tabblad)). Verhuur je als hoofdbewoner af en toe je eigen huis terwijl je weg bent, dan heet dat particuliere vakantieverhuur. Daarvoor geldt een maximum van 120 nachten in 2026 en 30 per kalenderjaar vanaf 1 januari 2027, en je meldt elke verhuur vooraf. Voor andere vormen, zoals een tweede woning, gelden maximum en melding niet. Volgens de toelichting is die verhuur daarmee niet zonder meer toegestaan, want het omgevingsplan kan hem in de weg staan.

Sinds 20 mei 2026 geldt Verordening (EU) 2024/1028 (opent in een nieuw tabblad) voor kortetermijnverhuur. De Nederlandse uitvoeringswet verscheen op 14 augustus 2026 in het Staatsblad (opent in een nieuw tabblad) en heeft nog geen datum van inwerkingtreding. Een landelijke registratieplicht is er niet (Volkshuisvesting Nederland (opent in een nieuw tabblad)).

Verhuur van een huis met een hypotheek vraagt vaak toestemming van je hypotheekverstrekker, ook bij een tweede woning (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)). Zonder toestemming kan de bank eisen dat je de hypotheek direct terugbetaalt (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)). Vraag je verzekeraar of je opstal- en aansprakelijkheidsverzekering verandert als je verhuurt.

Wat een vakantiewoning per jaar kost

Je eigen huis verhuren aan toeristen terwijl je zelf weg bent, kost je alleen per verblijf extra: schoonmaak, was en energie van de gasten. De vaste lasten betaal je toch al.

Een tweede woning kost je elk jaar geld, ook als niemand boekt. Als eigenaar betaal je OZB, een percentage van de WOZ-waarde dat per gemeente verschilt (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Het waterschap rekent je de watersysteemheffing voor gebouwen aan (Waterschapswet (opent in een nieuw tabblad), artikel 117).

Een gemeente mag forensenbelasting heffen van wie er geen hoofdverblijf heeft en er meer dan 90 nachten per jaar verblijft (Gemeentewet (opent in een nieuw tabblad), artikel 223). Dat mag ook van wie er zonder hoofdverblijf op meer dan 90 dagen een gemeubileerde woning voor zichzelf of het gezin beschikbaar houdt.

Verder betaal je jaarlijks voor verzekering, onderhoud, inrichting die slijt, internet en je website of reserveringssysteem, plus wat elk kanaal per boeking inhoudt.

Via welke kanalen je verhuurt

Je kunt je vakantiehuis verhuren via Airbnb, Booking.com, Natuurhuisje en je eigen website. Met één kanaal bereik je alleen de gasten die daar zoeken, onder de regels van dat platform.

Airbnb en Booking.com hebben allebei een veld voor het registratienummer in je advertentie (Airbnb (opent in een nieuw tabblad), Booking.com (opent in een nieuw tabblad)). Geldt er een maximum aantal nachten, dan tel je per huis en per jaar, via welk kanaal er ook geboekt is (Huisvestingswet 2014 (opent in een nieuw tabblad), artikel 23b).

Een datum die op het ene kanaal geboekt is, moet op de andere niet meer beschikbaar zijn. Met iCal-links gebeurt dat met vertraging (iCal-synchronisatie). Een channel manager houdt de beschikbaarheid op je aangesloten kanalen gelijk, terwijl de tarieven per kanaal mogen verschillen.

Een realistische nachtprijs

Kijk wat huizen van dezelfde grootte in je omgeving voor dezelfde datums vragen. Je laagste prijs reken je uit met je jaarkosten en de nachten die je verwacht te verkopen.

In 2027 heeft regio noord zomervakantie van 10 juli t/m 22 augustus, midden van 17 juli t/m 29 augustus en zuid van 24 juli t/m 5 september (Rijksoverheid (opent in een nieuw tabblad)). Van 24 juli t/m 22 augustus zijn alle regio's vrij. In die weken vraag je het meest, in de weken ervoor en erna minder.

Sinds april 2025 ziet een gast op Airbnb direct de totaalprijs met alle kosten (Airbnb (opent in een nieuw tabblad)). Schoonmaakkosten horen daarbij (Airbnb (opent in een nieuw tabblad)), dus hoge schoonmaakkosten verhogen de prijs die de gast vergelijkt.

Van de prijs gaan de schoonmaak, wat het kanaal inhoudt en eventueel de btw af. Bij 21 procent is 21/121 van het bedrag btw. Toeristenbelasting komt er nog bij, als je gemeente die heft.

Een minimumverblijf, of in het hoogseizoen weekverhuur met een vaste wisseldag, verdeelt de schoonmaak over meer nachten. Stel dat je € 150 per nacht vraagt en € 70 voor de schoonmaak. Voor twee nachten betaalt de gast € 370, waarvan € 35 per nacht schoonmaak. Voor een week is dat € 1.120, waarvan € 10 per nacht.

Sleutels en schoonmaak op de wisseldag

Bij weekverhuur werk je met één vaste wisseldag: 's ochtends vertrekken de gasten, 's middags komen de nieuwe. In de uren ertussen moeten het huis schoon en de sleutel klaar zijn, ook als jij er niet bent. Kies je bijvoorbeeld de vrijdag, met vertrek voor tien uur en aankomst vanaf vier uur, dan heeft de schoonmaak zes uur.

Voor de sleutel gebruik je een sleutelkluis met een code, een elektronisch slot of een buur of beheerder die hem overhandigt. Verander de code tussen twee gasten.

De schoonmaker moet de vertrekken vooraf weten. Tussen twee gasten komen er schoon bedlinnen en handdoeken, en wordt het huis nagelopen op schade en ontbrekende spullen.

In Drimbu maakt een check-out de schoonmaaktaak aan, en die taak wordt automatisch toegewezen (beheer en groei).

Wat je bijhoudt

Een verplicht registratienummer zet je in elke advertentie. Waar de gemeente een melding eist, geef je elke verhuur vooraf en elektronisch door (Huisvestingswet 2014 (opent in een nieuw tabblad), artikelen 23a, 23b en 23g).

Toeristenbelasting op overnachtingen van niet-inwoners mag je doorberekenen als je gemeente die heft (Gemeentewet (opent in een nieuw tabblad), artikel 224). Op Texel is dat in 2026 € 2,60 per persoon per nacht, en meld je je als verhuurder aan voor je eerste verhuur (verordening (opent in een nieuw tabblad)).

Sommige gemeenten eisen via de toeristenbelasting een gastenregister, zoals Terschelling (opent in een nieuw tabblad).

Het nachtregister uit het Wetboek van Strafrecht geldt voor wie "er zijn beroep van maakt" nachtverblijf te verschaffen (artikel 438 (opent in een nieuw tabblad)). Of dat een particulier treft die af en toe verhuurt, zegt het artikel niet, dus vraag het je gemeente. Wat erin staat, lees je bij bed and breakfast beginnen.

Platforms geven gegevens over verhuur door aan de Belastingdienst, ook van vakantiewoningen. Dat betekent niet vanzelf dat je er belasting over betaalt (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Houd per boeking nachten, gasten, btw en toeristenbelasting bij, in je reserveringssysteem of een spreadsheet.

Belasting over je verhuur en wanneer je ondernemer wordt

Sinds 1 januari 2026 geldt voor logies 21 procent btw, ook voor vakantiehuisjes en stacaravans (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Verhuur je je eigen vakantiewoning regelmatig, dan ziet de Belastingdienst je als vakantiebestedingsbedrijf, ook zonder hotelachtige diensten. Mogelijk ben je dan btw-ondernemer. Meld je daar aan en laat het beoordelen. Btw-ondernemer kun je zijn zonder ondernemer voor de inkomstenbelasting te zijn (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)).

Voor de kleineondernemersregeling (opent in een nieuw tabblad) (KOR) mag je omzet als btw-ondernemer niet boven € 20.000 komen, in het jaar waarin je meedoet en in het jaar daarvoor (voorwaarden (opent in een nieuw tabblad)). Met de KOR reken je geen btw en vervalt de btw-aangifte, maar de btw op kosten en investeringen krijg je niet terug. Boven de € 20.000 in een jaar meld je je direct af (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)).

Verhuur je je eigen huis kort, bijvoorbeeld tijdens je vakantie, dan blijft het je eigen woning in box 1. Je geeft de huur min de kosten op en betaalt belasting over 70 procent daarvan (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). Aftrekbaar zijn de energie van de gast, schoonmaak, was, advertenties en de commissie van het kanaal, maar geen onderhoud, afschrijving of vaste lasten. Staat het huis te koop, dan gelden andere regels.

Een tweede woning hoort in box 3 bij je bezit (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)), ook een chalet of stacaravan op een park (vakantiewoning (opent in een nieuw tabblad)). Verhuur je die als particulier, dan geef je de WOZ-waarde op en geen huur, en trek je geen kosten af (Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad)). In 2026 is het vaste rendement hiervoor 6,00 procent, belast tegen 36 procent, en is € 59.357 per persoon heffingsvrij (box 3 in 2026 (opent in een nieuw tabblad)). Een lager werkelijk rendement kun je opgeven met de tegenbewijsregeling (opent in een nieuw tabblad). Daarbij telt je hele box 3-vermogen, met huur en waardeverandering, zonder aftrek van kosten.

Bij diensten als ontbijt, een wasservice, dagelijkse schoonmaak of bedlinnen kan de hele huur in box 1 vallen (eigen huis (opent in een nieuw tabblad), tweede woning (opent in een nieuw tabblad)). Of dat zo is, hangt af van hoeveel werk je doet en of je door dat werk een hogere opbrengst kunt verwachten. De huur telt dan als resultaat uit overig werk of als winst uit onderneming.

Voor het ondernemerschap kijkt de Belastingdienst (opent in een nieuw tabblad) onder meer of je:

• winst verwacht
• zelfstandig werkt en investeert
• genoeg tijd hebt om het rendabel te maken
• meer dan één opdrachtgever hebt
• je verhuur bekendmaakt
• ondernemersrisico loopt door vraag en aanbod

Structureel verlies wijst erop dat er geen onderneming is.

Volgens de KVK (opent in een nieuw tabblad) ben je met je eigen huis of een tweede huis meestal geen ondernemer en hoef je je niet in te schrijven. Wie meerdere woningen bedrijfsmatig verhuurt, moet dat wel. Diensten als koken of schoonmaken voor je gasten wijzen die kant op.

Toets je situatie met de OndernemersCheck (opent in een nieuw tabblad) van de Belastingdienst en je adviseur of accountant, ook voor het bedlinnen en de schoonmaak op de wisseldag.

Eerst de bank en de gemeente

Zet je advertentie pas online als een eventuele hypotheekverstrekker akkoord is en je weet of je gemeente een registratienummer of een maximum aantal nachten eist.

Hoe Drimbu werkt voor een vakantiewoning, zie je bij vakantiewoningen. Start gratis met Drimbu zodra je advertentie online kan.